【要点提示】房屋自然坍塌，并形成通道，房屋及土地权属应如何确定？

    【案例索引】

    黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2011）爱民初字第528号民事判决书

    【案情】

    原告杜某。

    委托代理人王吉贤。

    被告张某。

    委托代理人马强。

    原告杜某诉称：原告房屋位于牡丹江市爱民区黄花北二路38委17组、产权证号为22206号、建筑面积41.86平方米。房屋因年久失修倒塌，原告打算条件允许时翻建。2011年5月，原告准备建房，被告拿出了原告土地证原件，称在王可军处购得此房，并阻止原告建房。原告不认识王可军，也没出售过房屋给此人。因原告年事已高，不知何时把房屋的产权证、土地证丢失，原告已于2011年6月28日在黑龙江省法制报登记声明。现原告急于翻建房屋，被告无理阻止。故诉至法院，要求被告停止侵害、排除妨碍、倒出房屋，返还诉争房屋的产权证及土地使用证。

    被告张某辩称：诉争的房屋已在1999年因年久失修倒塌，原告将该倒塌的房屋作价1000元，转让给王可军，王可军在购买该房屋后并没有进行维护，使该处废墟形成了历史通道。2008年被告从王可军处购买四户房产，被告为便于该四户房产及周围邻居出行方便，将该废墟形成的历史通道与诉争房产以打包购买的方式出价7万元进行购买，原告对本案诉争房产形成的通道为善意取得，且由于历史原因，该通道已经成为该处居民出行的必经之地，不存在予以返还的问题。因此，被告请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告从王可军处购买时，王可军只给被告交付了土地使用证，而没有产权证，该土地使用证系被告购买房屋的相关产权凭证，不同意返还给原告。

    黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院经审理查明：本案诉争房屋原位于牡丹江市爱民区38委17组、产权证号为22206号、建筑面积41.86平方米、登记权人为杜某。原告于2011年6月28日在黑龙江省法制报刊登牡丹江市爱民区杜某第22206号房屋所有权证丢失，并声明作废。诉争房屋原址已成为便于他人行走的历史通道。被告称于2008年4月16日在案外人王可军处购得另外4户房屋时，包括诉争房屋土地使用面积，在购房时诉争房屋已不存在，原有的土地已是通道，王可军只交给其诉争房屋的土地使用权证。被告张某认可1999年7月2日由案外人王可军与出卖人杜某、刘瑞民签订的房屋买卖协议时，杜某并不在场，“杜某”签字也非杜某本人书写的事实。

    【审判】

    黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院认为：本案诉争的房屋被他人拆除，标的物灭失多年，被告并未占有、使用该房屋，不存在返还问题，故本院对原告请求返还诉争房屋的请求不予支持。

    关于房屋所有权证返还问题。原告无证据证实房屋权证由被告持有，故对其请求本院不予支持。

    关于土地使用权证返还问题。因诉争房屋的土地使用权证体现土地使用权人为本案原告，被告持有此证依据的系案外人王可军与其签订的房屋买合同及由案外人王可军与他人签订的房屋买卖合同，此两份房屋买合同的出卖人非实际房屋登记权人杜某，且杜某又对上述购房合同效力不予认可。被告持有诉争土地使用权证的事实依据和法律依据不足，应予以返还。故原告要求被告返还土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。

    关于停止侵害、排除妨碍问题。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款：单位和个人依法使用的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权……。第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十六条：土地所有权和使用权发生争议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。[1989]国土（籍）字第73号《国家土地管理局印发〈关于确定土地权属问题的若干意见〉的通知》第十八条：因房屋拆除、改建、或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给现在的实际用地单位或个人；房屋坍塌或拆除后2年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。本案诉争房屋早在10年前被他人拆除，并形成通道。原告在10年当中，即未重新建造房屋，也未向相关的土地管理部门申请办理有关手续。原告是否还能继续拥有对原有土地使用权的问题并不确定，原告应依相关的法律规定向县级以上人民政府申请处理或审批，对有关人民政府处理决定不服的，可向人民法院提起诉讼。故对原告要求停止侵害、排除妨碍的诉求，本院不予支持。

    综上事实、理由，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十二条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

    一、被告张某于本判决生效后五日内将其持有的登记在原告名下的土地使用权证（牡房地籍字第22206号）返还给原告杜某；

    二、驳回原告杜某的其他诉讼请求。

    宣判后，双方均未上诉。

    【评析】

    本案诉争的房屋被他人拆除，标的物灭失多年，不存民法所称的房屋所有权的问题，更谈不上财产权所的问题，所以就不存在返还问题。

    《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款：单位和个人依法使用的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权……。第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十六条：土地所有权和使用权发生争议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。[1989]国土（籍）字第73号《国家土地管理局印发〈关于确定土地权属问题的若干意见〉的通知》第十八条：因房屋拆除、改建、或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给现在的实际用地单位或个人；房屋坍塌或拆除后2年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。本案诉争房屋早在10年前被他人拆除，并形成通道。原告在10年当中，即未重新建造房屋，也未向相关的土地管理部门申请办理有关手续。原告是否还能继续拥有对原有土地使用权的问题并不确定，原告应依相关的法律规定向县级以上人民政府申请处理或审批，对有关人民政府处理决定不服的，可向人民法院提起诉讼。依此原告要求停止侵害、排除妨碍的诉求自然不会得到支持。