近年来，随着市场经济的发展，城市化进程的推进，房地产业的迅速发展，房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，人民法院受理的房屋买卖纠纷案件数量逐年增加，并呈逐年上升的趋势。房屋买卖不仅关系到社会稳定和经济的繁荣，而且关系到人民群众的安居乐业和社会的和谐与稳定，因此分析此类纠纷的成因并积极减少纠纷，无疑具有十分重要的现实意义。本文结合我院审结的房屋买卖纠纷案件的统计数据，就此类案件的特点、产生原因以及解决对策进行分析探讨，以期引导房屋买卖能够更加合理、规范、有序的进行。
一、房屋买卖纠纷案件受理、审理的基本情况
（一）房屋买卖纠纷案件受理情况
2007年至2009年，我院共受理房屋买卖纠纷案件分别是 7件，18件, 29件，上升率为38.9%和62.1%。2007年受理的7件房屋买卖纠纷中，夫妻一方出卖共有房屋纠纷2件，一房两卖纠纷1件，拆迁安置房屋买卖纠纷1件，上述案件占房屋买卖纠纷总数的57.1％；2008年受理的18件中，夫妻一方出卖共有房屋纠纷5件，一房两卖的3件，拆迁安置房屋买卖纠纷3件，占房屋买卖纠纷总数的61.1％；2009年受理的29件房屋买卖纠纷中，夫妻一方出卖共有房屋纠纷9件，涉及一房两卖的3件，拆迁安置房屋买卖纠纷5件，占房屋买卖纠纷总数的58.6％。从上述案件受理情况看，房屋买卖纠纷案件数量呈逐年上升趋势且增幅较大，而且，从此类纠纷的成因来看，夫妻一方出卖共有房屋纠纷、拆迁安置房屋买卖合同纠纷、以及一房两卖产生的纠纷是此类纠纷的主要成因。
（二）房屋买卖纠纷案件审理情况
1、从审理适用的程序看，因为此类案件的标的额都比较大，为了保证案件的审判质量，此类案件通常适用普通程序进行审理。
2、从结案方式看，以调解结案方式为主向以判决结案方式为主转变。从我院受理的房屋买卖纠纷案件来看，一个突出的问题就是当事人之间很难达成和解协议，如原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。由于原、被告之间的争议、分歧都很大，从而增加了法院调解工作的难度。2007年判决结案3件，调解结案4件；2008年判决结案10件，调解结案8件；2009年判决结案17件，调解结案12件。
二、房屋买卖纠纷案件特点
通过对我院2007年-2009年审结的房屋买卖纠纷案进行统计分析，我们发现，此类案件的主要成因是：夫妻一方出卖共有房屋产生的纠纷、拆迁安置房屋买卖产生的纠纷、以及一房两卖产生的纠纷。这类案件的特点具体表现为；
（一）对于夫妻一方出卖共有房屋纠纷。在审判实践中，经常会遇到夫妻一方擅自处分共有房屋的情况，由此产生了许多问题，案件的审理涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权、共有财产的善意取得等多方面的问题，但法律在对夫妻双方所享有的房产权利予以保护的同时，市场经济所需求的交易秩序、交易规则也日趋受到重视。当保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全发生冲突时，矛盾纠纷也随之产生。
（二）对于因拆迁安置房屋买卖引发的纠纷。近年来，我市棚户区改造工程蓬勃发展。在各安置小区，不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付。由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，过很长时间才开始办理。而现在房屋价格已大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。
（三）对于一房两卖引发的纠纷。所谓“一房二卖”实际上是指同一套房屋的所有权人先后与不同的房屋买受人签订标的物相同的房屋买卖合同的行为。比如卖方先以每平方米2000元的单价将同一房产卖给第一个买受人，双方签订了房屋买卖合同，第一买受人支付了所有房款并实际居住，但未办理房屋产权的转移登记。之后，由于房价上涨，卖方又将同一房产以每平方米2500元的单价卖给第二买受人，但掩盖了已卖给第一买受人的事实，第二买受人支付了所有房款并办理了产权登记，这是典型的“一房二卖”的行为。
三、房屋买卖纠纷案件成因分析
（一）夫妻双方处分共有财产时，往往以夫妻一方的名义进行，典型的是夫妻以共同财产购买房屋时通常按申请人的申请在权属证书上只将夫或妻个人作为权利主体加以记载。根据我国法律的相关规定，房屋管理部门登记载明的房屋所有权人是当然的、无可争议的所有权人，但由于夫妻共有房屋登记在夫妻一方名下，仅从房屋权利证书的记载中无法获知房屋实际处于个人所有还是夫妻共有。如果夫妻一方擅自出卖产权证登记在自己一人名下的房屋而另一方不知情，就会导致法律纠纷的产生。
（二）对于拆迁安置房屋买卖纠纷，安置房买卖本身蕴含着法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆迁安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。
（三）对于一房两卖纠纷，反映了房屋出卖人在利益驱动下的诚信缺失。房屋出卖人之所以会这样做，其背后的原因是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了卖房者的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会。卖房者在与前买房者签订买卖协议后，如遇到房价上涨，有的出卖人便不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。因房屋产权还没有变更，有的出卖人据此又与其它买房者签订买卖协议，由此而产生了一系列的法律纠纷。
四、审理房屋买卖纠纷案的解决对策
（一）在处理夫妻一方出卖夫妻共有房屋的案件时，涉及的主要问题有：如何认定夫妻共有财产的权属；夫妻一方的处理行为是否构成家事代理；买受人是否构成善意取得。对夫妻共有财产的权属，在夫妻关系存续期间取得的房屋为夫妻共同共有。
对于家事代理一般是指夫妻任何一方均有权代表夫妻双方对外处理家庭事务的行为。家事行为已经作出，就视为夫妻双方共同的意思表示，对夫妻双方均产生约束力，任何一方不得以事先未经自己同意而对该行为予以否认。根据我国《婚姻法》的规定，家事主要是指夫妻双方及其未成年子女日常生活所必须的事项。其范围一般包括维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用及家庭成员所需的医疗等费用。对于夫妻共有房屋来讲，因价值较大，一方的擅自处分会严重影响他方的权益，因此不属于日常家事的情形。《婚姻法》还规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。当夫或妻一方将房屋卖给第三人，如果该第三人受让该房屋时是善意的，并且其以合理的价格转让，还办理了相应的房屋登记手续。那么该第三人买受房屋的行为是善意取得。依据民法理论，不动产登记具有权力正确性推定的效力，第三人信赖该物权登记即为善意，真实权利人对信赖物权登记的第三人存在恶意负有举证责任。
（二）对于涉及拆迁安置房屋买卖引发的纠纷，可以考虑从以下几方面着手：
1、规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。
2、加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷解决于诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。
3、强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。
4、倡扬诚信观念与法治信仰。市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。
（三）对于处理一房两卖引发的纠纷案件，可以考虑从以下几方面着手：
1、如果房屋出卖人为第二个买受人办理了房屋过户登记，第二买受人依法取得了房屋的所有权，此时第一买受人无法依据买卖合同取得房屋所有权，其权益受到损害，可以向出卖人要求损害赔偿。
2、如果房屋出卖人为第一个买受人办理了房屋过户登记，又与第二买受人成立了以同一房屋为标的物的买卖，并把房屋交付给第二买受人，此时，第一买受人可以向第二买受人行使物上请求权，要求返还房屋。因为第一买受人已经通过登记取得了该房屋的所有权，第二买受人无权占有，但是第二买受人可以向出卖人要求损害赔偿。
3、房屋出卖人没有向第一买受人履行合同义务，又与第二买受人就同一房屋成立买卖，此时，买受人中谁先进行了房屋过户登记，谁就取得了房屋的所有权，而没有进行了房屋过户登记的买受人可以向出卖人请求损害赔偿。
