近年来，随着我国房地产市场的持续升稳，房产价格一路高涨，由此而引发的法律纠纷也越来越多，其中典型的反映在离婚诉讼当中。房屋是公民生活的必需品，由于许多房产在婚后的价格已远远超过当初的购买价，因此房产在夫妻共同财产中的价值比例越来越高。对房产如何进行合理的分割往往成为离婚诉讼中的争议焦点。正确处理好离婚房产分割问题,不仅与当事人的切身利益密切相关,而且也是维护社会和谐与稳定的重要因素之一。本文从离婚诉讼中房产分割的基本原则、基本方式入手,列举了目前司法实践中较常遇到的几种离婚房产分割纠纷,并对如何处理该类纠纷提出了一些个人的观点。
一、离婚诉讼中房产分割的基本原则
根据我国《婚姻法》的相关规定，如果夫妻之间没有对财产做出特别约定，即适用夫妻共同财产制，它原则上不考虑夫妻双方对财产贡献大小和收入高低，离婚时一般均等分割夫妻共同财产。因此，在进行离婚房产分割时，首先要明确房产是否属于夫妻共同财产，然后要明确房产能否分割使用。如果可以则由双方进行产权分割各自使用。如果不能则应确认归一方所有，获得房产的一方应按房产价值一半给予对方补偿，在确认哪一方取得房屋产权时，应按如下原则进行：
1、协议优先原则。《婚姻法》第三十九条明确规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院判决。”对于离婚案件中夫妻共同房产的分割，应先由夫妻双方协议处理，并应以协议的效力为优先。人民法院对夫妻的财产分割协议应当予以维护和尊重。只有在夫妻双方就房产分割问题协议不成，或虽有协议，但该协议明显违反法律强制性规定的情况下，才由人民法院依法判决。
2、照顾抚养子女一方原则。夫妻离婚往往给孩子心灵带来极大的伤害，为确保孩子有一个稳定的居住环境能够健康成长，将房屋所有权判给抚养孩子的一方，也体现了婚姻法中对未成年子女进行特殊保护的原则。
3、照顾无过错方原则。由于一方过错引起的离婚案件，在分割夫妻共同财产时要照顾无过错的一方。所谓过错，主要指因谁的原因造成夫妻离婚，如一方有婚外情、虐待和遗弃家庭成员，有家庭暴力等行为。一方的过错行为给另一方带来极大的身体及心理伤害，也严重破坏了夫妻感情。因此，在离婚房产分割时应将照顾无过错方做为考量因素。
4、照顾生活困难方原则。《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”根据该条规定，哪方生活困难，就应当对哪方给予适当帮助，在住房上进行照顾。这既是对“生活困难”方离婚后的生活考虑，符合人情常理，也是为了让“生活困难”方具有实现离婚自由的经济基础，保障其婚姻自由权利的实现。
5、同等条件下照顾女方原则，离婚对女方的伤害和打击通常比男方要大，而且由男女双方的性别差异所致女方的经济能力通常较男方差，为保证妇女不因经济问题影响离婚权利的行使，不因离婚而出现生活水平的严重下降，甚至导致生活困难情形的发生。应给予女性在离婚房产分割上的适当照顾，这也体现了尊重和保护妇女权益的价值理念。
二、离婚诉讼中房产分割的基本方式
在分割夫妻共同财产房屋时，首先应遵循房产分割基本原则，即按照照顾抚养子女方、照顾无过错方等原则来确定房屋的权属，按这些原则由取得房产一方给予另一方房产价值一半的补偿。如果按上述原则不能确定房产归属，而双方又无法就房屋归属达成一致时，则应区别情况采取竞价取得、作价补偿，拍卖分割三种方式对房产进行分割，在采用上述方式时应注意以下问题：
1、适用竞价、作价等方式分割房产的前提是双方无法就房屋价值、归属达成一致，如双方能就这两个问题达成一致的情况下，人民法院按照当事人意思自由原则，尊重当事人意思表示，一般不主动干预。
2、适用竞价取得方式时，双方均同意竞价并且条件差不多，如双方条件不同，比如一方抚养子女或一方有过错，则应按分割原则即能确定房屋归属，均不适用竞价取得。
3、通常在分割一套房屋时，只能适用一种方式。而分割多套房屋时，三种方式可同时兼用。如夫妻双方离婚时，只有一套房屋要分割，则根据双方对共同所有房屋不同态度，要么双方均主张房屋产权，要么一方主张产权，要么双方都不主张产权，其结果分别是或竞价或评估或拍卖，三种方式在同一案件中不能同时适用。而如果有多套房屋需分割，对于均主张的可以竞价，对于均不主张的可以拍卖，对于一方主张房产而另一方不主张的，则可以评估作价。
三、离婚诉讼中几种特殊情况的房产分割问题
（一）婚前一方购买的房产是否应作为夫妻共同房产进行分割
在现实生活中因男女双方的婚姻状况、购房情况差别各异，因此在解决涉及房产分割的离婚案件时，应具体问题具体分析。司法实践中,对于婚前一方购买而婚后取得房产证的房屋能否认定为夫妻共同财产的问题存在较大争议，对此有两种观点：一种观点认为属于夫妻共同财产,其理由是以取得房产证的时间作为认定标准,因房产证系在婚姻关系存续期间取得，所以该房产为夫妻共同财产;另一种观点认为属于个人婚前财产,其理由是以实际出资人作为认定标准，虽然房产证是在婚后取得,但如果该房产是婚前个人出资购买,该房产应认定为婚前个人财产。笔者赞同第二种观点，理由如下：
我国《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：1、工资、资金；2、生产经营的收益；3、知识产权的收益；4继承或赠予所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；5、其他应当归共同所有的财产。该条款中没有明确规定婚姻关系存续期间取得房产是否属于夫妻共同财产。笔者认为，立法上没有对房产的归属做出明确界定，主要是由于房产作为不动产在产权取得上具有特殊性所致。在我国房屋实行产权登记制度，房屋产权登记，是指按照法律规定，由国家房产行政管理机关对房屋的所有权进行登记,取得、变更房屋所有权是以房屋产权登记为标志。但在实践中,房屋买受人从签订购房合同交付房款到实际取得房产证，通常要经过一定期限，而在购买预售商品房时，这种期限会更长。因此，如果简单的认为婚后取得房产证就属于夫妻共同财产,对于婚前用其个人财产出资购房，婚后取得房产证的产权人来说是极不公平的。正基于此，立法上对于婚姻关系存续期间取得房产是否属于夫妻共同财产的问题没有采取简单的“一刀切”规定，而是法院根据实际情况来认定讼争房产是否属于“其他应当归共同所有的财产”情形。对此笔者认为，婚前用个人财产购买的房产在婚后取得房产证的，该房产不过是个人婚前财产的转化形态（即由货币形式转化为不动产房屋形态），故仍属于婚前个人财产。不过在举证责任分配上，产权人应举证证明其婚前用个人财产购买了该房屋，否则将推定婚姻关系存续期间取得房产证的房产属于夫妻共同财产。
（二）双方婚前购买的房产离婚时能否作为夫妻共同房产进行分割
在实践中,常常会遇到这样一些情况, 如双方共同出资并以双方名义购买的房产,或是双方共同出资但以一方的名义购买的房产,或是实际上是由一方出资但以双方的名义购买的房产。这些是司法实践中争议颇多的问题，笔者对此简单的作以分析。对于上述问题，应根据双方的具体出资情况和登记产权人的不同情形，分别做出不同的处理。
1、对于以双方名义购买并由双方共同出资房产的处理。此种情形下实际出资人与产权登记人相吻合。因此,可以依据房产证上已载明的房产份额，按照份额比例由双方按份共有，如没有载明份额，除非双方出资比例差距悬殊,双方共同生活时间较短等情形外，一般推定为对该房产为共同共有，由夫妻双方平均分割。
2、对于以一方的名义购买但由双方出资房产的处理。这种情况下，由于实际出资人与产权登记人不相符，一般发生争议的较多。此种情形下，产权人的配偶应举证证明其对
购买房产进行了实际出资，否则将很有可能依据房产证等证据认定该房产属于产权人的个人婚前财产。若证明确系双方婚前基于共同所有的目的而共同出资的，则认定为夫妻共同财产。若不能证明另一方出资是基于共同所有的目的，那么只能作为产权人与其配偶之间形成的债权关系来处理，由产权人向其配偶返还出资款。
3、对于一方出资但以双方名义购买房产的处理。此种情况一般视为夫妻双方就婚前财产已进行特别约定，即双方约定,一方的婚前个人财产归属于双方共同所有。在司法实践中,如果双方共同生活时间很短或根本没有共同生活的，法院也可能根据实际情况酌情决定双方的房产份额。
法院在认定双方出资时不仅仅局限于支付房价款的范围。如一方支付房价款，另一方支付装修款的也可视为出资情形，如果双方以共同所有的目的出资的，亦可将房产认定为夫妻共同财产。如果不是以共同所有目的出资的，则房产归产权人所有，并由产权人返还另一方已付装修款。
（三）婚前一方按揭购买的房屋在离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割
婚前通过按揭购买的房屋在离婚时如何分割，是司法实践中比较棘手的疑难问题。其中的两大焦点问题：一是此种房屋能否认定为夫妻共同财产。二是如果不能认定为夫妻共同财产，则房产所有人的配偶是否有权分割房屋的增值部分。在处理上述问题上形成了两种不同的观点。第一观点认为，谁出资则谁所有，如果一方婚前通过按揭贷款购买该房屋并支付了首付款，即使婚后双方共同还贷，该房产仍归婚前出资人，婚前还是婚后取得房产证不是认定房产是否属于共同财产的标准，房产增值部分当然属于产权人所有。第二种观点认为，即使是一方婚前支付首付款的房屋，只要在婚姻存续期间取得房产证，就属于夫妻共同所有。即使产权人婚前取得房产证，但只要夫妻双方共同还贷，产权人的配偶也有权分割房产增值部分。
笔者赞同第一种观点，理由是：首先，在婚前用个人财产购买的房产，无论何时取得房产证，该房屋都属于婚前个人财产的转化形态，在通过首付款和按揭贷款支付给开发商后，买受人依据购房合同应当承担的付款义务已全部履行完毕，其取得房产证只是时间上的早晚问题，因此，该房产理应属于买受人的个人财产，况且，我国《婚姻法》也并没有规定婚姻关系存续期间取得的房产，就是夫妻共同财产。如果按照第二种观点，则会出现在结婚前一天取得房产即是个人财产，而在结婚当天取得房产证就是夫妻共同财产。这对于买受人而言既不公平，也没有法律依据。其次，夫妻共同承担月供款的行为，属于用夫妻共同财产承担个人债务的债务承担行为，而不是向开发商支付房价款取得物权的行为。；因此在双方离婚时，房产所有人对另一方构成债务关系，应将另一方已经承担款项予以返还。最后，房屋的价值无论是升还是跌都归属于物权所有人。房屋增值是由于房产交换价值的升高所造成的，增值部分当然归产权人所有，一方在没有成为产权人的情况下，不能仅因为替产权人还了债，就取得房产的增值收益，不然如果房价下跌了，那么是否要求共同偿债的一方承担补偿损失责任呢？如果这样做，显然是荒唐的，也不符合最高人民法院关于“个人婚前财产非经双方约定不会自然转化为夫妻共同财产”规定精神，因此笔者认为第一种观点更符合法律规定和物权理论。
